Hi 大家好休息了 1 个星期我回来了。想一想这个星期的重点新闻有哪些呢？其中一则肯定是 UEM Sunrise 并购 EcoWorld 吧。这则消息在星期一的时候发出，两家公司的交易量提高，股价一度升高不过最终还是开高走低。
UEM Sunrise 的最大股东是 Khazanah （国库控股），他们将以换股方式与 EcoWorld 合并，在那之后 EcoWorld 将会除牌下市，成为 UEM Sunrise 的子公司。UEM Sunrise 将会以 1.0587 股 换取 1 股的 EcoWorld。
那究竟是什么促成了这一次的合并呢？其中一个可能的原因是房地产目前的行情并不是很好，房产供过于求的情况未能改善。如果有看到 EcoWorld 的话其实他的债务是很高的。
此外其中一家房地产公司 Mahsing 也表示将扩大塑料的业务，看来不想太过于依赖房地产的业务。
看到了这则新闻我也想跟大家一起看一看目前马来西亚房地产的情况，让我们一起看下去。（OS:下面有一个如何看财报的要点哦）
【房地产行业的走势】
从图表可以看到，在2008年金融风暴后房地产指数一路攀升，一直到2014年的顶峰。当时房地产业行情大好，许多公司一直开发建新的房地产。直到后来房屋的需求并未能消化房屋的供应的时候，房地产行业逐渐往下走，直到今天接近2008 的低点。
那么现在 2020 年了，房屋滞销的情况究竟有改善吗？让我们一起看一看。以下的数据摘自: https://napic.jpph.gov.my/portal
【滞销房产数据】
从以上的数据来看，从 2018 到 2020 年，未能卖出的房地产还在增加中，未能卖出的房地产增加 10.70%，至 63,063 单位。主要滞销的单位以住宅单位居多。
在来看一看今年COVID-19在上半年对房地产有多大的影响：
taken from https://napic.jpph.gov.my/portal
在 2020 年的上半年房地产的交易量明显的下滑，对比去年 2019 上半年少了 27.9%。可以看到 COVID-19 所带来的经济影响，人民都暂时不敢做太大的开销，目前的重心主要还是要确保生活开销不受影响。
不过自 4 - 6 月房产的交易有逐渐恢复，不过 NAPIC 还是认为 2020 年房产的销售还是会稍弱。
不过政府有重新推出 Home Ownership Campaign (HOC) ，免印花税活动等。加上目前的利息 OPR Rate 降至 1.75%，减少了房贷的利息，有部分人也对房屋兴致勃勃，有可能刺激销售。不过能多有效地解决房屋滞销问题还是未知。
taken from https://napic.jpph.gov.my/portal
从以上的截图可以看到 2020 上半年对比 2019 上半年，所有的产业交易都下滑，包括住宅，商业，工业，农业，发展地。
然后另一个重点是在交易的房产中，主要都是 30 万以下的房产，占了 65.3%。 这点可以看出大家的消费目标还是较倾向于较低价的房产。
提供可负担房屋的发展商料会受益。不过将会遇到赚益减少的问题。
那接下来让我们一起来浅看以及对比各个房地产的基本面吧。
我会拿以下的几间做对比：
- ECOWORLD
- UEM
- SUNWAY
- MAHSING
- MATRIX
- TROPICANA
- LBS
不过不是每一间公司的性质是一样的，一些有参与 Construction，不同性质的房产等等。我只是Summarize 成 chart 让大家看一看。
【REVENUE vs GP Margin vs PBT Margin vs PAT Margin】
简单 high level 来看的话，5 年内 Revenue 各家公司都有增长，除了 Tropicana 以及 Mahsing。不过有趣的是 Tropicana 的 Net Profit 在 2019 的财政年突然很高，Net Profit Margin 达到了 29.88%。不过这不是代表他的业绩好哦，那只是表面，当你看到业绩好的话，你有兴趣的话就要深入的去挖一些料了。
这里我就去看看了，在2019 Q4 的报告它主要是因为公司以比市场低的价格买了 12 片地，所以就把那个 discount 的数额算在 profit 里。
再看 Cash Flow Statement 的话，你会看到公司是把那个数额扣除出来的，那是因为这不是公司的运营赚到的。
童鞋们有学到怎样如何看财报的其中一个点吗？😉 所以看财报的时候千万不要看表面而已哦。
然后 MAHSING 的表现最差，Revenue Profit 按年双双下滑。
不过除了看营收赚益之外，公司的 Cash Flow 以及债务也是需要看的。以下是一些 Summary：
taken from bursamarketplace
简短的 summarize 房地产业的话：
【好】
- 政府有推出不同的配套来刺激房产业，例如 HOC，免印花税等等。
- 目前各个公司都透过 Online 推销房子，根据报导回响不错。
- 目前房产自3月以来有慢慢复苏。
【坏】
- 数据显示滞销房产并未改善。
- 第 3 波疫情再度爆发，为低迷已久的房产业带来更多的不确定性。
- 目前的行情客户更倾向于可负担的房屋（低售价的房子），高端房产较难售出。
以上全部资料取自公司的年报,季报,以及网上平台的一些数据。
以上的分享纯属个人的看法，并没有任何的买卖建议。任何投资上的亏损以及赚益都与本站无关。
任何的投资都必须自己做功课。
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